今天开始，小润将为大家带来五期一个系列的《物业服务合同纠纷系列案例解析》。本系列案例解析将以实际案例为引，以判审依据和判决结果为轴心，详细深入的为大家讲解物业服务合同。
案例一
业主以房屋漏雨未解决、车辆内物品丢失、日常服务不到位为由不交物业费，法院判决业主全额交物业费
1、基本案情：业主宋某与北京市某物业服务企业签订了《物业管理服务合同》，约定物业服务收费标准、物业费交纳方式，但合同并未就业主以及使用人在物业使用、维护和管理方面的权利、义务进行规定。后宋某对物业服务企业提供的服务不满意，认为：物业服务企业没有能够尽职提供物业服务，自己的房屋漏雨没有得到修缮，所居住的小区监控也不到位，安全管理存在漏洞，自己的车门被撬、车内物品失窃。宋某称，物业公司的不负责给自己的生活带来不便，没有按照合同的约定履行义务，因此拒绝交纳物业费。
2、审理依据及判决：针对本案，法院通过审理发现，宋某与物业服务企业之间签订的《物业管理服务合同》是合法有效的合同，对当事人具有法律约束力，当事人均应按合同约定履行各自的义务。针对宋某的意见，第一，宋某的抗辩中提及的房屋漏雨问题属于房屋质量问题，应当由房屋建设单位负责质量保证，并不是物业服务企业的物业服务不到位所致，因此与物业服务企业无关。第二，为了证明物业服务企业的服务不符合约定，宋某提供了反映小区现状的照片以及业主对物业服务的网评照片，但是这些照片都是静态的、一时性的，并不足以证明物业服务企业提供的物业服务与合同约定标准差距明显，这种证据不足的情形不能获得法院的支持。第三，宋某虽然声称自己车内物品被盗，但是宋某不能提供物业服务企业在安保方面所作的工作不足以满足合同约定的标准，在不能举证的情形下应当承担举证责任，其意见不能获得法院的支持。综上所述，法院难以采纳宋某答辩意见。
从物业服务整体性来看，物业服务是一种同时具有公共服务与个体服务性质的群体性服务，物业费直接关系到物业服务的质量，如果部分业主拖欠物业费，最终受到损害的还是业主的利益。某物业服务企业已经提供物业服务，宋某应当按照合同规定交纳物业费。
综上，法院判决宋某败诉。
本案提示：（1）应当区分清物业服务企业的责任；（2）注意保留证据，尽到举证责任。
案例二
业主诉物业服务企业赔偿电动车被盗损失，因停车管理不在物业服务范围，法院判决不予赔偿
本案与案例一具有类似之处，均是涉及小区内安全保障的问题。
1、案情介绍：2013年1月21日业主齐某购入四轮电动车，3月20日晚上11时30分确认锁好并停放于住所某小区61楼东侧楼下。该电动车于次日上午8时50分发现被盗，齐某即时报警，该小区12时以后只有南门可以进出车辆，但南门监控录像设备已损坏，无法向业主及警察提供监控录像。齐某到北京某物业服务企业反映情况，物业方说，当夜值班保安并不知被盗车辆何时驶出小区，不能提供有效线索。齐某认为，每年按时交纳的物业费包括管理费、小区公用设施维修费、保安费。某物业管理中心收取管理费但并未尽到安全管理责任，对被盗车辆承担主要责任；某物业服务企业收取小区公用设施维修费却未对已损坏监控录像进行维修，未能为公安机关侦破案件提供线索，导致案件至今未侦破；保安人员也未尽到夜间巡逻之责任，未能对进出入小区车辆进行有效管理。对此，某物业中心辩称：小区未收取停车费，且宋某车辆无牌照，不能证明在小区丢失。
2、审理依据及判决：尽管本案中，齐某已经尽到了证明责任，虽然齐某与某物业服务企业有物业服务合同关系，但根据《北京某物业管理中心服务管理范围》记载，对业主私有车辆的保管、看护并不在物业服务的范围之内，且收取的物业费不包括车位费。宋某车辆被盗系因他人盗窃行为所致，齐某要求物业服务企业按购置车辆价格的一半进行赔偿没有合同依据，因此，法院不予支持。而对于精神损害赔偿，一般发生在人身损害赔偿中，仅在涉及具有纪念意义的财产遭受损害时，才可能出现精神损害赔偿的问题，本案中，并不涉及精神损害赔偿的问题。综上，判决驳回齐某的全部诉讼请求。
本案例提示：针对物业服务企业的抗辩，应当有理有据，严格依照合同才能得到支持，而不应当想当然地为对方设定合同之外的义务。
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